Anunțat cu surle și trâmbițe, programul «Prima Casă» pare a fi din nou una din bulibășelile clasice ale Guvernului Boc. Printre zeci de scandaluri, Guvernul probabil că nu a mai avut „timpul necesar” elaborării unor reglementări care să se conformeze realităților pieței imobiliare din România. Carențele programului sunt multiple, unul recent apărut este acela că multe din apartamentele nou construite au fost deja ipotecate de dezvoltatori, împrumuturile pentru realizarea construcțiilor fiind de tipul creditelor bancare. Guvernul promite modificarea convenției de garantare a creditelor contractate pentru cumpărarea unei locuințe prin acest program astfel încât să fie incluse și aceste apartamente nou-construite și deja ipotecate. În acest sens, băncile și-au manifestat încă o mare rezervă față de coerența, din punct de vedere juridic, a programului – astfel din 20 de bănci ce se anunțau dornice să intre în program doar 12 au semnat Convenția cu Fondul de Garantare, iar 8 au refuzat forma actuală a proiectului.
Problema centrală este că băncile oricum nu pierd nimic, însă clienții acestora sunt purtați pe drumuri în a-și găsi o locuință fără a avea certitudinea finanțării din partea băncilor. Acest lucru presupune cheltuieli suplimentare cu evaluatorul și cu avansul solicitat de proprietar, fără a avea garanția acordării creditului – mai mult, precontractele semnate cu agenții imobiliari prevăd restituirea de câteva ori a avansului în cazul în care cumpărătorul se răzgândește. Dacă banca nu-i va acorda creditul, situația va fi des întâlnită și la alții, mulți aplicanți pierzând sume considerabile. De asemenea, între documentele solicitate sunt și cele ce includ actele locuinței pe care doresc să o cumpere (copia actului de proprietate al vânzătorului asupra imobilului ce face obiectul vânzării; extras de Carte Funciară (în original); declarație pe proprie răspundere a vânzătorului în care să se precizeze, că imobilul nu este revendicat conform Legii 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, și nu există alte litigii în desfășurare în legătură cu acesta (în original); antecontractul de vânzare-cumpărare a locuinței/contractul de construcție încheiat cu o societate de construcții (dacă e cazul, în copie certificată); contractul de vânzare cumpărare autentificat, încheiat cu persoana fizică sau juridică care vinde locuința, în care se precizează valoarea la care s-a efectuat vânzarea, adresa acesteia / amplasarea acestuia, modalitatea de plată și valoarea achitată ca avans; raportul de evaluare a imobilului cu care se garantează creditul) toate acestea și multe alte documente presupun bani, timp și efort. Dacă analizăm oferta în sine, avansul minim este de 5% pentru euro, însă poate varia de la bancă la bancă de la 5,28% pentru euro la 13,3% pentru lei. Venitul minim necesar la o sumă de 60.000 euro este de 714 euro pe lună, însă având în vedere că salariul mediu în România este de 1402 lei (potrivit INS), ar trebui mai mult de două salarii medii pe economie pentru a acoperi suma, în condițiile în care gradul de îndatorare nu poate fi mai mare de 50-60% din venitul solicitanților. De asemenea, putem lua în calcul multe alte cheltuieli obligatorii: depozitul colateral pentru garantarea dobânzii care reprezintă echivalentul a 3 rate de dobândă, taxa de gestiune (ce variază și în funcție de moneda de creditare, lei respectiv euro), comision de rambursare anticipată, comision de gestiune datorat Fondului de Garantare (FNGCIMM), calculat la soldul finanțării.
Am prezentat toate aceste detalii tehnice privind costurile unui astfel de împrumut tocmai pentru a arăta că lucrurile nu sunt ceea ce par a fi, adică cum ar vrea Guvernul să ne facă să credem. Astfel, i-logica programului (cel puțin în forma actuală) nu contenește să ne surprindă. Un aspect este acela că, în general, imobilele ce devin „tentante” prin acest program sunt cele de mici dimensiuni (garsoniere, apartamente de două camere) deoarece prețurile de pe piața imobiliară, chiar și în urma crizei sunt încă foarte mari comparativ cu alte piețe dar și în raport de veniturile populației. Însă aceste imobile nu pot fi considerate că „fac jocurile” pe piața, deblocarea pieței imobiliare, dacă aceasta a fost intenția proiectanților programului, nu poate fi realizată astfel – poate fi în cel mai bun caz o gură de oxigen. Gură de oxigen care nu pare a fi necesară pentru dezvoltatorii imobiliari și alții (inclusiv particulari), care mențin prețurile imobilelor la cote foarte înalte. Pe un loc la fel de important în acuzele asupra Guvernului în privința acestui program este acela că permiterea dublei ipoteci poate face loc și multor escrocherii, escrocherii care ar fi fost evitate de altfel dacă statul ar fi avut un plan complet și sincer de revigorare a pieței imobiliare. Ce ar fi presupus acest lucru? În primul rând, construcția de imobile din finanțare publică, evitându-se astfel dubla ipotecă. Totodată, ar fi absorbit o bună parte a forței de muncă disponibilizate în condițiile recesiunii economice din țara noastră și ar fi creat și în afacerile conexe dar și în domeniul public (infrastructură) un nou suport pentru dezvoltare. Probabil că și prețul construcțiilor ar fi fost mai redus, în condițiile unor acorduri stat-constructori și evitarea unor nenumărate verigi intermediare.
Un alt factor important de analiză ar putea fi avansul acordat, deși din punct de vedere economic (valabil strict pentru bănci) există o motivație a unui decalaj firesc între avansul acordat în lei, de maxim 13,3%, și cel în euro, de 5,28%, decalaj ce se datorează faptului că în lei creditul nu este supus fluctuației de curs de schimb. În acest sens, programului îi pot fi aduse considerabile îmbunătățiri. Una dintre ele este că, fiind programul statului român, creditul ar fi trebuit acordat preponderent în lei, pentru acest program (și nu numai) ecartul dintre dobânzile la sumele împrumutate în lei și respectiv euro ar fi trebuit să fie mult mai mic, iar valoarea ratei de dobândă, indiferent de moneda de creditare, să fie mult mai redusă, ținând cont și de cheltuielile adiționale menționate mai sus. Astfel, statul ar fi avut și un relativ control asupra inflației și cursului – să explicăm în ce sens. Volumul creditelor acordat în euro (mult mai mare decât cel acordat în lei) face ca valuta să iasă din economia scripturală (a banilor de cont) și să intre în economia reală, mărind cantitatea de valută, prețul acesteia pe piață scade, practic conducând la o apreciere a cursului de schimb RON/EUR și implicit a inflației sensibile la variațiile de curs (un exemplu privind acestă inflație ar fi creșterea prețurilor la combustibili și în general la mărfuri din import). Teoretic, efectul programului „Prima Casă”, în actuala formă, din acest punct de vedere ar fi benefic, însă în realitate, indiferent de injecțiile de valută pe piață, cursul de schimb manifestă o serie de rigidități, fiind în continuare ridicat – același lucru putem spune despre inflație. O concurență mai mare dintre cele două valute, prin acordarea în acest program a unor dobânzi apropiate ca marjă între lei și euro, pe de o parte ar întări încrederea în moneda națională, crescând siguranța debitorilor în privința rambursărilor dar și remedia tendințele speculative asupra imobilelor prin exprimarea prețului în monedă națională, iar pe de altă parte ar evita speculațiile de curs de schimb, creditarea în euro fiind stimulată de alte aspecte (inclusiv cele de comoditate, acordarea unor facilități bancare, etc.).
Totodată, statul pentru un plus de credibilitate în acest proiect, în cazul apelării la Fondul de Garantare, ar trebui să își eficientizeze cheltuielile bugetare – și aici ar fi de luat în calcul reducerea numărului de ministere și reconfigurarea bugetului de venituri și cheltuieli ale celorlalte ministere pentru a se evita risipa banului public și consolida prin proiecte de acest tip economia națională.
De asemenea, un echivalent al programului „Prima casă” poate fi pus în aplicare și în alte domenii sau zone ale economiei naționale și nu numai în domeniul imobiliar, care este de regulă neproductiv și puternic speculativ. Existența unui produs similar pentru întreprinzători (în special micii întreprinzători), mai ales în domenii critice privind gradul de dezvoltare economică: agricultură, industrie, sănătate, educație, etc, ar fi mult mai de dorit.
În concluzie, putem remarca că eficacitatea programului „Prima Casă” este nulă, în acest moment, ea nesoluționând problemele reale ale populației tinere și nici remedia dezechilibrele pieței imobiliare din țara noastră. Singurii câștigători fiind băncile și eventual Guvernul, acesta dacă și numai dacă va corecta disfuncțiile din acest proiect.
Propun deci îndrituiților în revizuirea proiectului: 1. luarea în calcul a unor armonizări a ratelor de dobândă pentru a fi stimulată și creditarea în lei, nu numai cea în valută; 2. construcția în regia proprie a statului român a imobilelor oferite prin acest program, pentru a evita posibilele tendințe speculative ale actorilor economici de pe piața imobiliară și bancară; 3. elaborarea unor norme mai clare care să vină mai mult în sprijinul populației, fără a lăsa portițe pentru bănci pentru a supraîndatora debitorii.
Comentarii